La licencia de construcción en Mérida, Yucatán, es la autorización obligatoria emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano para edificar, ampliar, modificar, reparar o demoler inmuebles. Se tramita en línea mediante el Expediente Digital del Portal Ciudadano o presencialmente en módulos municipales, presentando acreditación de propiedad, predial al corriente y planos o croquis según la superficie.
El Ayuntamiento de Mérida clasifica este permiso principalmente según el destino del inmueble (casa habitación o uso diferente a habitacional, como comercios, oficinas, servicios e industria) y la dimensión de la obra (hasta 45 metros cuadrados en planta baja o superficies mayores, cualquier construcción en plantas altas y bardas superiores a 2.50 metros de altura). Contar con el documento resolutivo vigente antes de iniciar cualquier excavación, cimentación, demolición o levantamiento de muros evita multas administrativas, clausuras temporales o definitivas y recargos fiscales, garantizando que el proyecto arquitectónico cumpla con el Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Mérida (PMDUM) y el Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida. Aviso importante de transparencia: este sitio web (municipios.com.mx) es un portal informativo de carácter estrictamente independiente; no representa a ninguna autoridad gubernamental, no gestiona expedientes ciudadanos ni recibe pagos de derechos municipales bajo ninguna modalidad.
Modalidades y Requisitos para el Permiso de Obras en Mérida
La Dirección de Desarrollo Urbano municipal evalúa la compatibilidad arquitectónica, estructural, sanitaria y de servicios públicos antes de expedir las Licencias para Construcción. A diferencia de un trámite único genérico, el catálogo regulatorio de Mérida divide los requisitos técnicos y documentales de acuerdo con el impacto, uso del suelo y metraje del proyecto que se pretende ejecutar:
1. Casa habitación menor a 45 m² en planta baja y bardas hasta 2.50 m (Clave MID-DEU-144)
- Acreditación de la legal posesión del predio: Copia simple del título de propiedad, escritura pública, contrato de arrendamiento o comodato notariado vigente, mandato judicial, resolución de adjudicación de herencia mediante juicio sucesorio o inscripción certificada vigente ante el Registro Público de la Propiedad del Estado de Yucatán (no es necesario adjuntarla físicamente si ya obra digitalizada y vigente en el sistema municipal).
- Pago actualizado del Impuesto Predial: Copia simple del recibo de pago del ejercicio fiscal en curso emitido por el Ayuntamiento de Mérida (estar al corriente sin adeudos bimestrales es indispensable para dar entrada a la solicitud).
- Croquis Catastral o del proyecto: Dos copias simples en tamaño carta o doble carta con medidas y escalas legibles. Se permite utilizar la «chepina» actualizada por el Catastro Municipal para señalar la ubicación exacta de la construcción o ampliación en planta baja. En este rango de obra menor habitacional no se exige firma de Perito en Construcción Municipal (PCM).
2. Casa habitación mayor a 45 m², cualquier superficie en planta alta o bardas mayores a 2.50 m (Clave MID-DEU-130)
- Documento de propiedad o posesión legítima: Copia simple de la escritura pública, título de propiedad, adjudicación sucesoria o instrumento jurídico notariado vigente.
- Recibo de Impuesto Predial al corriente: Copia simple del comprobante actual o validación directa en el sistema de la Dirección de Finanzas y Tesorería Municipal.
- Planos del proyecto firmados por PCM: Cinco juegos de planos arquitectónicos legibles en tamaño doble carta o mayor (que incluyan el diseño de fosas sépticas, biodigestores o sistemas de tratamiento de aguas residuales homologados y bitácora de obra cuando corresponda), acotados a escala y con la firma autógrafa original de un Perito en Construcción Municipal (PCM) con registro vigente. Para apoyar la economía del ciudadano, la dependencia permite ingresar inicialmente un solo juego firmado por el PCM para la revisión técnica previa y entregar los cinco juegos definitivos una vez aprobado el proyecto.
- Archivo digital en AutoCAD: En formato DWG (versión 2010), requisito obligatorio cuando la construcción proyectada supere los 5,000 metros cuadrados.
- Memoria de Cálculo Estructural: Copia simple firmada de manera conjunta por el PCM y por el Responsable por Especialidad en los supuestos que marca el Artículo 12 del Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida.
3. Uso diferente a casa habitación (Claves MID-DEU-127 y MID-DEU-123)
Para locales comerciales, oficinas, consultorios, bodegas, industrias o equipamiento urbano (tanto en la modalidad de hasta 45 m² bajo la clave MID-DEU-127 como en obras mayores a 45 m² bajo la clave MID-DEU-123), es requisito obligatorio tramitar y obtener primero la Licencia de Uso del Suelo para el trámite de Licencia para Construcción (MID-DEU-131). Además de acreditar la propiedad, el predial vigente y los planos o croquis según el metraje, estos expedientes requieren autorización en materia de impacto vial (emitida por la Dirección de Policía Municipal, la Secretaría de Seguridad Pública estatal, el INCAY o la SICT según la jurisdicción de la vialidad), memoria descriptiva o técnica del proyecto conforme al Artículo 32 del reglamento local y, en caso de instalar anuncios estructurales mayores, memoria de estabilidad y seguridad.
Pasos para realizar el trámite en línea o presencial
- Revisión o inicio digital: Ingresa a la plataforma oficial de Licencia de Construcción en línea del Ayuntamiento de Mérida o consulta las fichas normativas en el Portal Ciudadano Único de Trámites y Servicios creando o accediendo a tu cuenta de Expediente Digital (algunas modalidades no habitacionales permiten firma con
e.firma). - Carga o entrega documental: Adjunta los requisitos digitalizados y captura los datos del predio, o bien entrega la documentación físicamente en la sede de la Dirección de Desarrollo Urbano en Yucalpetén o en los módulos autorizados de la Ventanilla Única Municipal.
- Inspección y calificación técnica: La Dirección de Desarrollo Urbano programa una visita de verificación técnica domiciliaria al predio y evalúa el cumplimiento normativo. Si existen observaciones en la revisión, el ciudadano cuenta con un plazo legal de hasta 365 días hábiles para solventarlas.
- Pago de derechos y descarga del resolutivo: Una vez aprobado el expediente, se genera la orden de cobro para pagar al final del proceso en la Ventanilla Única Municipal, cajas de la Unidad Administrativa u oficinas recaudadoras de Tesorería, tras lo cual se entrega o descarga la Licencia de Construcción y los planos sellados.
Costos Vigentes (Ejercicio Fiscal 2026), Vigencia y Tiempos de Respuesta
Mérida aplica criterios rigurosos respecto a los coeficientes de ocupación y utilización del suelo (COS y CUS), las restricciones de alineamiento y colindancias, los porcentajes de áreas verdes permeables y la dotación mínima de cajones de estacionamiento. Verifica que tu arquitecto o proyectista cumpla íntegramente con el Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida antes de ingresar tu expediente físico o digital a la subdirección correspondiente.
De conformidad con la Ley de Ingresos y la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida para el Ejercicio Fiscal 2026 (Artículos 75 y 76), el derecho municipal por metro cuadrado de construcción, ampliación o reconstrucción es variable y se calcula en veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización (UMA vigente en 2026: $117.31 MXN) según la Zona Primaria del Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Mérida (PMDUM) donde se ubique el lote (Zona 1 de Consolidación Urbana, Zona 2 de Crecimiento Urbano, Zona 3 de Regeneración y Desarrollo Sustentable, o Zona 4 de Conservación de los Recursos Naturales):
| Concepto / Rango de Superficie Cubierta | Zona 1 (Consolidación) | Zona 2 (Crecimiento) | Zona 3 (Regeneración) | Zona 4 (Conservación) |
|---|---|---|---|---|
| Hasta 45 m² (por m²) | 0.10 UMA ($11.73) | 0.25 UMA ($29.33) | 0.61 UMA ($71.56) | 1.21 UMA ($141.95) |
| Mayor de 45 m² y hasta 120 m² (por m²) | 0.11 UMA ($12.90) | 0.27 UMA ($31.67) | 0.66 UMA ($77.42) | 1.31 UMA ($153.68) |
| Mayor de 120 m² y hasta 240 m² (por m²) | 0.12 UMA ($14.08) | 0.31 UMA ($36.37) | 0.75 UMA ($87.98) | 1.51 UMA ($177.14) |
| Mayor de 240 m² (por m²) | 0.15 UMA ($17.60) | 0.36 UMA ($42.23) | 0.91 UMA ($106.75) | 1.80 UMA ($211.16) |
| Vivienda Multifamiliar Horizontal/Vertical (por m²) | 0.55 UMA ($64.52) | 0.55 UMA ($64.52) | Según dictamen de zona | Según dictamen de zona |
| Construcción de bardas (por metro lineal) | 0.07 UMA ($8.21) | 0.07 UMA ($8.21) | 0.07 UMA ($8.21) | 0.07 UMA ($8.21) |
| Demolición de bardas (por metro lineal) | 0.04 UMA ($4.69) | 0.04 UMA ($4.69) | 0.04 UMA ($4.69) | 0.04 UMA ($4.69) |
| Demolición de edificaciones (por m²) | 0.10 UMA ($11.73) | 0.10 UMA ($11.73) | 0.10 UMA ($11.73) | 0.10 UMA ($11.73) |
| Excavación para piscinas, albercas o canales (por m³) | 0.40 UMA ($46.92) | 0.40 UMA ($46.92) | 0.40 UMA ($46.92) | 0.40 UMA ($46.92) |
Para conocer con exactitud en qué polígono tarifario y de densidad se sitúa tu terreno (Plano E-10 de Estrategia Síntesis), puedes consultar el visor cartográfico oficial en el portal de Ordenamiento Territorial del Ayuntamiento de Mérida.
Ficha Técnica Operativa del Trámite
- Dependencia responsable y sede principal
- Dirección de Desarrollo Urbano (Central de Orden, Planeación y Desarrollo Urbano), ubicada en Calle 63-A No. 320 / 322 entre 128 y 132 (complejo Av. Mérida 2000), Fraccionamiento Yucalpetén, C.P. 97246, Mérida, Yucatán. Teléfonos: (999) 942 00 38 y (999) 942 00 00 ext. 81004. Horario de atención: lunes a viernes de 08:00 a 15:00 horas.
- Módulos alternos de Ventanilla Única Municipal
- Atención presencial disponible en la Dirección de Finanzas y Tesorería (Calle 62 No. 494 entre 59 y 61, Centro), Dirección de Obras Públicas (Calle 73-A No. 478, Centro), Colonia México, Plaza Oriente, Plaza Fiesta, Plaza Las Américas, Pensiones (San Damián), Gran Plaza, Plaza Akrópolis, Plaza Pericenter (Ciudad Caucel) y módulo del Registro Público de la Propiedad (Col. Bojórquez).
- Tiempo oficial de resolución y vigencia
- 1 día hábil para licencias habitacionales (sujeto a revisión administrativa y técnica de 1 a 5 días hábiles); de 5 a 7 días hábiles para usos diferentes a casa habitación; y 10 días hábiles para renovaciones. La vigencia legal del permiso otorgado es de 24 meses (2 años) a partir de su autorización.
- Formas de pago y atención ciudadana
- El cobro se realiza al concluir la validación mediante efectivo, tarjeta de crédito o débito, cheque certificado, cheque simple o transferencia bancaria en cajas de la Unidad Administrativa, Tesorería y Ventanilla Única. Ante irregularidades en el servicio, el ciudadano puede acudir a la Subdirección de Mejora Regulatoria (Calle 64-A No. 538-B entre 77 y 79, Centro, Ermita Santa Isabel) o a la Dirección de Contraloría Municipal (Calle 50 No. 471 entre 51 y 53, Centro).
Sugerencias Importantes, Patrimonio Histórico y Errores Frecuentes
Además de presentar copia del oficio de autorización y del plano con sello original del Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH) cuando se trate de obras en predios ubicados dentro de la Zona de Monumentos Históricos o Zonas de Protección Arqueológica, los inmuebles situados dentro del ámbito de la Declaratoria de Zonas de Patrimonio Cultural del Municipio de Mérida requieren el Dictamen Favorable del Departamento y Subdirección de Patrimonio Cultural de la propia Dirección de Desarrollo Urbano. Este dictamen municipal se solicita y gestiona de manera interna conforme al Reglamento para la Preservación de las Zonas de Patrimonio Cultural del Municipio de Mérida.
Errores comunes que retrasan o rechazan la solicitud
- Omitir la Licencia de Uso de Suelo previa en giros no habitacionales: Intentar tramitar directamente un permiso de construcción para oficinas, consultorios, locales comerciales, bodegas o desarrollos multifamiliares sin haber obtenido antes la Licencia de Uso del Suelo para el trámite de Licencia para Construcción (MID-DEU-131), o sin anexar el Estudio de Densidad cuando se proyectan multifamiliares de 2 a 100 unidades que rebasan la densidad en la Zona 1.
- Adeudos en el Impuesto Predial o discrepancias catastrales: Presentar un expediente cuando el predio registra bimestres vencidos de predial o cuando las medidas físicas y colindancias del terreno no coinciden con la cédula y el croquis catastral vigente («chepina»).
- Imprimir los cinco juegos de planos antes de la primera revisión: En obras mayores a 45 m² (trámite MID-DEU-130), imprimir toda la papelería definitiva antes de que el revisor municipal valide el proyecto genera gastos innecesarios si se solicitan correcciones de diseño, ventilación o absorción pluvial; aprovecha la facilidad oficial de ingresar primero un solo juego de planos firmado por el PCM.
- Cerrar fosas o biodigestores antes de la Constancia de Terminación de Obra: Al finalizar los trabajos dentro de los 24 meses de vigencia, el propietario o el PCM debe tramitar la Constancia de Terminación de Obra (MID-DEU-128) (que causa los derechos establecidos en el Artículo 76 de la Ley de Hacienda municipal). Es obligatorio que la fosa séptica o biodigestor, los pozos o campos de absorción y los registros sanitarios permanezcan destapados y sin uso durante la visita de inspección final para que sean aprobados antes de sellarlos.
Preguntas Frecuentes sobre el Permiso de Construcción en Mérida
¿Cuándo es obligatorio contratar a un Perito en Construcción Municipal (PCM)?
La firma autógrafa de un PCM con registro vigente ante la Dirección de Desarrollo Urbano es obligatoria en todas las obras de casa habitación mayores a 45 m² (MID-DEU-130), en cualquier construcción o ampliación que se ejecute en planta alta sin importar el metraje, en bardas que superen los 2.50 metros de altura y en edificaciones comerciales o de servicios mayores a 45 m²; en cambio, las obras habitacionales menores a 45 m² en planta baja (MID-DEU-144) están exentas de este requisito.
¿Qué hago si mi licencia vence a los 24 meses y no he terminado la obra?
Debes tramitar la Renovación de la Licencia para Construcción (clave MID-DEU-137) ante la Dirección de Desarrollo Urbano, presentando la licencia original, copia simple del plano arquitectónico autorizado, predial al corriente y un oficio de solicitud dirigido al Director de Desarrollo Urbano explicando el motivo de la prórroga. El costo de renovación equivale al 50% de los derechos vigentes por la superficie pendiente de ejecutar y otorga una nueva vigencia de 24 meses.
¿Se necesita permiso para construir una alberca o piscina en una casa en Mérida?
Sí. Las excavaciones para piscinas, albercas, canales de nado, espejos de agua o jacuzzis requieren autorización municipal dentro de la licencia de construcción y causan un derecho específico de 0.40 UMA por metro cúbico de excavación ($46.92 MXN por m³ en 2026), además de exigir el cumplimiento estricto de las normas de absorción pluvial y sanitaria.
¿Cómo verifico que mi arquitecto o ingeniero tiene registro vigente de PCM?
Puedes consultar gratuitamente el padrón oficial actualizado de profesionales autorizados en el portal de Ordenamiento Territorial del Ayuntamiento de Mérida, dentro de la sección de Catálogo de Peritos en Construcción Municipal (PCM), o comunicarte al teléfono (999) 942 00 38 de la Dirección de Desarrollo Urbano.
